Просмотров: 17077
Размещено: 15.05.2009
Фундаментальные способы приобретения жилой недвижимости
Вариантов приобретения жилья в частную собственность насчитывается не более семи. Рассмотрим их наиболее подробно.
До недавнего времени самым распространенным способом вложения средств считалось долевое участие в строительстве. Инвесторы в данном случае – те, кто преследует финансовые цели, а также конечные потребители. Данное сотрудничество характеризуется достаточно высоким риском из-за наличия некоторых неотрегулированных законодательством аспектов. Это сдерживало выход покупателей с целями инвестирования средств. Договоры долевого участия согласно закону подлежат госрегистрации, но, как показывает, практика это редкость.
При заключении предварительного договора (ПД) стороны обсуждают покупку квартиры с установленными характеристиками и финансово гарантируют это. Подобное сотрудничество следует вести с широко известными компаниями, имеющими безупречную репутацию на рынке. Так или иначе, при заключении ПД необходимо уделить особое внимание обязательствам сторон и ответственности в случае их нарушения. Очень важно наличие в договоре следующих указаний: количество комнат, площадь, цена, сроки сдачи приобретаемой квартиры.
Иной тип ПД характеризуется использованием векселя, как разновидности долгового обязательства, которое дает его владельцу бесспорное право требовать уплаты прописанной в нем суммы в указанный срок. Покупатель строящейся квартиры подписывает договор о покупке у застройщика (векселедателя) ценной бумаги на сумму, равную стоимости жилья. При этом оговаривается возможность оплаты будущей сделки путем погашения векселя.
Плюс такой схемы в следующем: покупатель квартиры или назначенное им правомочное лицо имеет право по истечении указанного срока обращения векселя предъявить его к оплате.
Отрицательный момент в том, что нет никаких юридических гарантий, что векселедатель взамен векселя предоставит вам жилье. Значит, есть риск того, что застройщик просто вернет вам ваши деньги. Вексель обычно продается не самим застройщиком, а специальной компанией, созданной для этих целей, но оплатить квартиру покупатель обязан исключительно застройщику. Доход от такой операции в силу более стабильных цен на недвижимость более долгосрочный и постоянный, нежели от участия на фондовом рынке.
Однако векселя на сегодня – наиболее распространенный способ оформления «инвестиционного договора». Контракт, как правило, предварительный, следовательно, он ни к чему не обязывает продавца и не дает гарантий покупателю. Ввиду этого для застройщика он удобен, для продавца – рискован.
Другой, более надежный вариант – облигации с малым риском, невысокой, но стабильной доходностью. Такое вложение денег – самое надежное на рынке ценных бумаг. Во многом оно похоже на банковский вклад: определенный процент и срок вклада. Преимущество перед банковским вкладом в том, что деньги можно забрать в любой момент, без потери набежавших процентов и более существенная прибыль. Трудность лишь в одном: если хотите получить ощутимый доход, вкладывайте приличные суммы.
Следующей популярной формой участия в инвестиционно-строительных проектах являются закрытые паевые фонды недвижимости. ПИФ представляет собой комплекс средств инвесторов, переданный в доверительное управление управляющей компании (УК). Задача УК – эффективно размещать средства, чтобы стоимость паев предельно увеличивалась. При такой форме инвестирования вся прибыль достается пайщику (за вычетом вознаграждении и понесенных УК расходов), что более выгодно по сравнению с банковским депозитом. Закрытые ПИФы создаются под определенный проект. Средний порог вхождения в недавно созданные паевые фонды неуклонно уменьшается, что делает ПИФы более перспективными и доступными для частных вкладчиков. Классический же инвестор имеет цель получения инвестиционного дохода, а не использование жилой недвижимости для собственных нужд.
Наконец, последняя схема – договоры инвестирования заключенные в марте 2005г. с оплатой сегодняшним днем. Однако временные возможности такой формы инвестирования делают ее использование все более сложным. В свою очередь преимущество такого договора в том, что в него можно без особого труда добавить такие полезные элементы, как «лжестраховые полисы», что дает возможность скрыть реальную стоимость жилья.
Оксана Мишина
Похожие статьи